Info Tax nr. 8, Martie 2009
In aceasta editie dorim sa aducem in prim-plan doua greseli intalnite frecvent in tranzactii cu cladiri dezafectate in acele situatii in care, la momentul tranzactiei, partile cunosc faptul ca cladirile existente urmeaza a fi demolate in vederea construirii de catre cumparator a unor noi cladiri pe terenul astfel eliberat.
Concret, in conditiile in care partile cunosc la momentul tranzactiei faptul ca cumparatorul urmeaza sa demoleze cladirile astfel incat sa poata construi apoi noile cladiri, este necesar sa se stabileasca inca de la inceput daca, in sens TVA
1) livrarea de cladiri dezafectate si a terenului pe care se afla cladirile trebuie considerate doua tranzactii distincte, care trebuie sa fie apreciate separat, sau, alternativ
2) ca o tranzactie complexa unica (prevalenta economicului asupra juridicului) in timp ce o situatie ca cea in discutie constituie, in principal, livrarea unui teren, pe cand cladirile existente sunt doar un element pur accesoriu al livrarii (pe motiv ca ele nu adauga valoare economica la tranzactie).
Decizia corecta asupra celor de mai sus comporta importanta deosebita in conditiile in care livrarea unor cladiri dezafectate si a terenului pe care acestea se afla este scutita de TVA, in timp ce livrarea unui teren construibil constituie subiect de TVA.
La nivel de principiu in materie de TVA, fiecare livrare sau tranzactie trebuie, in mod normal, sa fie considerata distincta si independenta. Totusi, in anumite imprejurari, mai multe tranzactii distincte in mod formal, care ar putea fi furnizate in mod separat si care ar da nastere astfel, in mod distributiv, la taxare sau la scutire, trebuie considerate o tranzactie unica daca nu sunt independente.
Aceasta situatie se regaseste in special atunci cand doua sau mai multe bunuri sau servicii furnizate de o persoana impozabila sunt atat de strans legate incat ele formeaza, in mod obiectiv, o singura prestatie economica indivizibila, a carei descompunere ar avea un caracter artificial.
Cu privire la acest aspect, nu se poate considera, fara a da tranzactiei un caracter artificial, faptul ca cumparatorul a dobandit cladirile deterioarate si, separat, terenul pe care acestea erau construite, care, in acea stare, nu prezentau nicio utilitate in vederea activitatii sale economice.
Prin urmare, livrarea unui teren pe care se afla inca cladiri deteriorate, care trebuie demolate in vederea ridicarii in locul lor a unor cladiri noi, trebuie considerata ca formeaza o tranzactie unica in sens TVA si care, in ansamblu, nu are ca obiect livrarea cladirilor existente ci a ternului in sine.
In consecinta, o astfel de tranzactie, privita in ansamblu, nu face parte din domeniul de aplicare al scutirii de TVA, indiferent de starea de avansare a lucrarilor de demolare a cladirilor dezafectate in momentul livrarii efective a terenului.
Avand in vedere consideratiile de mai sus, tratarea tranzactiei ca neimpozabila ar fi una dintre cele doua greseli referite in partea introductiva si intalnite frecvent in tranzactiile cu cladiri dezafectate.
O a doua greseala este una des intalnita pe parcursul inspectiilor fiscale, in particular abordarea autoritatilor fiscale de a refuza cumparatorului dreptul de deducere in ceea ce priveste TVA platita de acesta in legatura cu componenta cladiri.
Pe scurt, pornind de la premisa ca cladirile dezafectate care urmeaza a fi demolate nu sunt folosite pentru operatiuni taxabile, autoritatile fiscale adesea refuza dreptul de deducere. Mai mult, instantele judecatoresti par sa se ralieze aceleiasi abordari ignorand pur si simplu argumentarea anterioara, in particular faptul ca cladirile dezafectate sunt nimic mai mult decat simple accesorii ale terenului pe care aceastea se afla, in timp ce valoarea economica a tranzactiei corespunde strict valorii terenului, care in mod evident urmeaza sa serveasca operatiunilor taxabile.
In considerarea tuturor celor de mai sus, este recomandabil sa se acorde atentie sporita de fiecare data cand o companie, fie ca vanzator sau cumparator, participa la tranzactii cu cladiri dezafectate. De asemenea, isi poate gasi utilitatea chiar o analiza a tranzactiilor anterior incheiate, in ideea de a identifica riscurile existente si, daca acestea exista, de a cauta argumente si mijloace disponibile pentru protejarea companiei.